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    2024年,產業地產十大猜想

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    2024年,產業地產十大猜想

    作者:admin  日期:2024/1/14    來源:上海廠房網   熱線:400-0123-021   【提交需求
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    去年年初,筆者推出產業地產十大預測,經過時間的檢驗,一部分猜想得到了驗證。

    站在2024年開頭,面對百年未有之大變局,我們到底該何去何從?真的很難回答。但即便如此,筆者還是斗膽談一下我對2024年園區行業的十大猜想。猜中了請大家鼓掌,猜不著大家多鼓勵。

    正文:

     

    形勢一定更嚴峻

    2024年經濟持續低迷(我不喜歡用「弱復蘇」這個詞)是基本共識,但也不會有斷崖式下跌了,畢竟現在大家的信心無比脆弱,無論暴跌還是暴跌,都是普通人不可承受之重,我們實在經不起過山車似的折騰。

    所以,2024年,依然是個比爛的時段。

    需求端自不必說,企業越來越難,不會有太多投資擴張需求(當然大換小的需求會存在);而供給端幾大一線城市在2024年都將迎來供應洪峰。激烈的競爭下,園區必然下調租金以促成交易。

    目前能夠確定的是,今年前兩個季度zui好的結果就是維持23年的平均局面。下半年隨著之前各種政策的落實,效果多少都會表現出來一些,可能會有起色,可能沒有。

     

    產業勾地重出江湖

    2024年,政府深惡痛jue的「勾地」可能卷土重來。

     

    「勾地」是個敏感話題。這幾年,被玩壞的產業勾地,在二線及以上城市幾乎jue跡。

     

    但客觀來講,產業勾地并非十惡不赦。相反,通過合理的模式設計,能夠實現政府與開發商的正向博弈。一方面,產業園區公共服務的基本屬性注定了其投資回報不會太高,通過住宅銷售反哺前期投入也算合情合理;另一方面,產城一體的模式本身也符合城市發展規律和商業邏輯。只不過前些年房地產步子邁得太大,面對巨大利潤的誘惑,資本就膽大起來,進而導致投機現象涌現。

     

    但現在情況已然不同,首先,房地產進入下行周期,即便是住宅開發,也面臨巨大的風險,甚至風險遠遠超過了收益,此時再以產業為名搞住宅,很容易被套;二是如今土拍市場冷淡,以前不允許「勾地」,一個重要的原因是賣地的利潤要遠超政府給予產業開發商的政策性補貼,但現在財政吃緊,現金才是王道,土地反而有價無市;第三,現在市場上寫字樓、科技園過剩程度令人發指,在短期看不到新增需求的情況下,再沒有強政策刺激,大家根本不敢拿地,這對土地財政十分不利。

     

    所以,對于產業勾地,我們可以小小期待一下。

     

     

     

     

    小城市逆勢上漲

     

    在園區行業,我們有一個固有印象,那就是一、二線城市好做項目。但現在的情況是,大城市雖然需求多,但載體也多,競爭太激烈了,非!竷染怼;相反,小城市雖然需求較少,但可能只有幾個項目,企業不選這家就要選那家。在現在的行情下,競品少,反而日子會比較好過。

     

    所以,在筆者看來,未來的機遇,一定是面向全中國所有城市的,如果從企業的業務轉型、數字化提升來看,從大城市到小城市,是一次升級,我們也應該注意小城市的變化。

     


    園區價值與產品關聯度增加

     

    以前,我們談一家園區的價值,會講很多方面的東西,除了產品本身,還有資源、政策、服務、平臺、品牌等等。在創業熱情zui高的幾年,企業對這些故事深信不疑。然而,隨著潮水褪去,大家慢慢發現,這些所謂的「資源」都是錦上添花。對企業來說,「性價比」這三個字,就是zui大的誠意,勝過千言萬語。

     

    (這里指企業自主開發的中小園區,高新區、經開區等政府片區開發項目不在討論范圍內)

     

    在這樣的背景下,房子的顆粒度進一步加強。即使同一棟樓,不同戶型、組團、樓層、朝向的單位,差價會拉得更大,硬件條件好的房子會馬上租掉,而存在硬傷的房子空置期會非常長。而且越貴的園區、體量越大的園區、樓齡越久的園區,顆粒度帶來的差價就會越大。

     

     

     

     

    委托運營漸漸消亡

     

    現在做產業地產的企業,有一個算一個,戰略必提輕資產。尤其是近兩年,隨著政策對一二級市場的限制越來越嚴格、疊加房地產斷崖式下跌。輕資產已經成了行業的兵家必爭之地。

     

    不過大家也知道,做輕資產,利潤可能連開發的零頭也沒有,即便這樣,這個錢能否拿得到,是否可持續,還是未知之數。

     

    而現在一個更殘酷的事實是:委托運營的大門,似乎慢慢關閉了。

     

    行情好的時候,地方政府僅靠賣地就能活得很滋潤,所以政府也不太care運營費這點小錢,本身編制有限嘛!花點小錢找運營商做點基礎工作,自己則集中精力辦大事。但現在的情況是,政府預算一減再減,一年再給大幾百萬運營費已經不太現實了,即便給出這個數,要求也會非常非常高。所以目前通常的做法就是diyi年給些啟動資金(有些啟動資金也沒有),然后租金/稅收分成,至于能不能賺錢,賺多少錢,全看運營商的本事。

     

    憑本事賺錢,這種做法看似公平,但細想卻經不起推敲,因為園區運營這事兒算的是一筆總賬。站在政府的角度,園區是可以不盈利的(大家不妨去各地看看,國企做的園區,哪個賺了很多錢呢?)。但因為發展園區帶動的產業、就業、品牌增值等卻能給當地社會經濟發展帶來積極且深遠的影響。但運營商不能這么算,它只能算眼前的經濟賬,一旦沒有運營費用支撐,場地不是自己的,工具不是自己的,決策權不是自己的,上要對招商運營指標負責,下要完成盈利任務,相當于螺螄殼里做道場,難度可想而知。


    所以,2024年,委托運營可能會變成一項強關系業務。關系好的,請政府出一點運營費,后面獎勵兌現也相對有保障。不知根知底的,基本沒法做。

     

     

     

     

    孵化器、眾創空間申報規則重新修訂

     

    去年年初,中共中央、國務院印發了《黨和國家機構改革方案》,把高新區、孵化器、眾創空間等平臺的管轄權劃入工業和信息化部。

     

    在「制造業回歸」的大背景下,高新區、孵化器又換了「娘家」,我們完全有理由相信,高新區、孵化器的管理、改革、創新也將迎來一系列調整。

     

    而去年12月21日剛剛結束的全國工業和信息化工作會議也提出,要「大力推進科技創新和產業創新深度融合,深入實施科技創新重大項目,持續優化創新平臺網絡,加快培育創新型企業,打造'火炬'品牌升級版。推進園區提質增效,啟動創建國家新型工業化示范區」。

     

    也就是說,未來的高新區、孵化器和眾創空間,要與實體經濟緊密結合起來。

     

    現行的《科技企業孵化器管理辦法》是2018年12月29日由科技部發布的,側重點是推動科技型創新創業。而工信部在產業發展和工業園區的管理指導方面有極為豐富的經驗與體系,有利于科技與實體經濟的融合。至于眾創空間,國家備案眾創空間已經連續兩年沒有申報了,或許就是在等這個機會。

     

     

     

     

    新一線城市、二線城市招商面臨危機

     

    近些年,隨著一線城市政策門檻提高,以及新一線城市持續發力,「北上廣深」企業其實一直在流失,而新冠疫情疊加中美貿易戰,也讓外資引進變得困難。這點從Reits就可以看出端倪,北京dingji園區中關村(該REIT對應的底層資產)出租率從2022年一季報的96.15%開始一路下滑,到2023年三季度,出租率僅有63.73%;而華安張江產業園REIT也好不到哪里去,由于主力租戶哲庫科技退租,出租率直接降到49.3%。

     

    內憂外患之下,不關注內資不行了。

     

    但好的一點是,瘦死的駱駝比馬大,一線城市的優勢是不可創造、不可復制的,只要肯拉下面子,同等條件下,吸引力不是什么新一線能比的。

     

    以上海為例,去年,上海為了留住工業企業,促進工業回流,做了很多事情。首先是上海張江區域推出了產業綜合用地(M0),提出「用途轉換」(原文:對于存量產業用地,允許企業根據不同生產階段的實際需求,在滿足產業、環保、安全等要求下,將研發功能與實體制造在同一地塊或同一建筑內實現使用轉換。)。原來做研發的企業,進入生產階段后可以直接轉換成廠房,而不是從張江流失了;其次是上海提出「工業上樓」,三年新建3000萬方工業空間;而上海赴重慶、成都、武漢等地「逆向招商」,目的更是人盡皆知。

     

    2024年,多重壓力之下,一線城市必定會采取內資挖掘和外資招引同步進行的策略,而新一線和二線城市的招商和留商壓力會非常大。

     

    此外,一線城市還有一個殺手锏——政策。

     

    一線城市有錢,只不過之前不缺企業,所以政策力度減弱了,如果大家都是一樣在競爭,那么政策會不會重新回歸呢?

     

     

     

     

    「二房東」以收益分成代替現金出資

     

    這兩年,園區「二房東」算是zui苦逼的群體之一了,整天在刀尖上跳舞。筆者所在的杭州,已經有好幾家規模不小的「二房東」倒閉了。

     

    在當前市場環境下,租賃運營(傳統型)模式也不是不能搞,但風險確實太大了。在筆者看來,減少風險,采用收益分成模式,成為無需付固定租金的「二房東」(收益分成型)的做法將會越來越受歡迎。

     

    從服務角度看,租賃運營和收益分成的相似度較高。但從收入和成本端來看,二者的差異主要在于項目凈收益的分配機制和是否承擔租金成本。在收益分成模式下,「二房東」不需要承擔固定的租金成本,而是將項目凈收益的一定比例交予業主。這種模式雖然收益少了,但降低了成本和風險,同時也提高了經營的積極性。

     

    而對于房東來講,租賃運營模式也未必是zui優解,因為當「二房東」資金鏈斷裂的時候,他根本不會在乎是不是違約,一定是直接跑路。而在現在的行情下,那一點點違約金根本無法覆蓋空置成本。如果他還涉及違法犯罪,公安把房子一封,損失就大了去了。與其這樣,還不如以收益分成的模式把「二房東」長期留下,而「二房東」為了自己的利益,也會想方設法去招商。

     

     

     

     

    「雙碳園區」迎來元年

     

    如今,強制性ESG(環境、社會、治理)信息披露是大勢所趨,這對很多公司來說壓力非常大。


    但另一方面,全區在ESG方面的投入也會在未來的運營過程中帶來顯性或者隱性的收益,甚至有機會創造一個全新的商業模式,F在國內很多頭部企業已經在布局這一塊。

     

    2024年,可能就是「雙碳園區」的元年。

     

     

     

     

    園區迎來收購潮

     

    產業地產下行,有人辭官歸故里,有人星夜趕科場。

     

    在去年的預測中,筆者就曾提到,金融機構會頻繁出手收購園區資產,而事實也是如此。但即便這樣,筆者仍然認為,真正的收購「高潮」還未到來。

     

    事實上,自打疫情以后,基金、保險、信托等金融機構便秉承著「別人恐懼我貪婪」的信念,在園區價格下跌時大膽出手抄底,以一種極為特殊的方式加入產業地產行業。

     

    反觀產業地產行業,近幾年連續遭遇暴擊,脆弱的資金鏈、償債的高峰期讓大批資產方選擇低價拋售,市場上也存在著許多抄底優質資產的機會。金融機構低價買下資產,既可以享受物業的保值增值,又可以通過運營或資本化獲得穩定現金流,一舉兩得。

     

    筆者認為,2024年,有兩種園區資產尤為值得關注,一種是地理位置優越,但因為規劃和運營已經明顯落后于時代,且基礎設施比較陳舊,需要轉手的項目,因為他們具有天然的地理位置優勢,只是需要有人投入改造;第二種是項目質地尚可,只是由于缺乏科學的規劃,陷入同質化競爭的園區。

     

     

    寫在zui后:

     

    《繁花》里有一句經典臺詞:

     

    「人總歸要被一樣東西套牢的,不是股票,就是房子,亦或是其他什么東西」。


    2024年,對于我們來說,關鍵詞只有兩個——

     

    「等待」和「希望」。

     

    作者:王翀(筆名“不思量”),園區在線主編,某浙大系企業品牌總監,咨詢經理,擁有8年園區運營、園區咨詢、品牌管理、行業研究經驗,尤其擅長園區品牌創建與戰略研究工作。

     

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